תחום דיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן הוא אחד התחומים המורכבים והמשמעותיים ביותר במשפט הישראלי. משרדנו מלווה רוכשים ומוכרים ויזמים בכל סוגי העסקאות – החל מדירות מגורים ועד נדל"ן מסחרי ופרויקטים של התחדשות עירונית. הליווי המשפטי נועד להבטיח את זכויותיכם הקנייניות ולמנוע כשלים משפטיים העלולים לגרום להפסד כספי ניכר בעתיד.
משרדנו מתמחה בתחום הרשלנות הרפואית, נזקי הגוף, תאונות דרכים ומיצוי זכויות במוסד לביטוח לאומי.
השלב הראשון והמהותי ביותר בכל עסקת מקרקעין הוא ביצוע בדיקות מקדימות יסודיות בטרם חתימה על מסמך מחייב כלשהו. רכישת נכס היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו ולכן אין להקל ראש בבדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס. הבדיקה הראשונית כוללת הוצאת נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין כדי לוודא את זהות הבעלים ולבדוק אם קיימים עיקולים או שעבודים או הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים.
בנוסף לבדיקה הקניינית ישנה חשיבות מכרעת לבדיקה התכנונית ברשות המקומית כדי לוודא שאין חריגות בניה.
בדיקה זו רלוונטית במיוחד כאשר הנכס נמכר במסגרת מימוש צוואות וירושות שאז ייתכן שהיורשים עצמם אינם מודעים לשינויים שבוצעו בנכס על ידי המנוח במהלך השנים.
תהליך של רכישת דירה מקבלן שונה באופן מהותי מרכישת דירה מאדם פרטי ומחייב התייחסות למערכת חוקים ייעודית ובראשה חוק המכר (דירות). בעסקה מסוג זה הרוכש קונה זכות לדירה שטרם נבנתה ולכן הסיכון העיקרי הוא כספי. עורך הדין המייצג את הרוכש חייב לוודא כי הקבלן מספק בטוחות הולמות לכספים המשולמים כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על פי חוק המכר.
חוזה המכר מול הקבלן הוא לרוב חוזה אחיד ומורכב הכולל סעיפים רבים המגנים על הקבלן באופן חד צדדי. תפקידנו הוא לנהל משא ומתן עיקש על סעיפים אלו ולבצע שינויים שיבטיחו את זכויות הרוכש כגון קביעת מועד מסירה ברור ופיצוי מוסכם במקרה של איחור.
לעומת עסקאות קבלן בעסקה של רכישת דירה יד שנייה הדגש הוא על מצב הנכס כפי שהוא (AS IS) ועל מנגנון התשלומים המבטיח את סילוק המשכנתא של המוכר והעברת הבעלות בטאבו במקביל להעברת התמורה. אחד הסיכונים המרכזיים בעסקאות אלו הוא רישום לקוי או חובות הרובצים על הנכס שאינם גלויים לעין מידית. כמו כן לעיתים עסקאות אלו מערבות צדדים מבוגרים או אנשים עם מוגבלויות ובמקרים אלו יש לוודא כי קיימת יכולת משפטית לחתימה.
אם אחד הצדדים אינו כשיר משפטית ייתכן שיהיה צורך להפעיל עריכת ייפוי כח מתמשך שנחתם מבעוד מועד כדי לאפשר לאדם אחר לחתום בשמם ולנהל את העסקה בצורה חוקית ומסודרת.
עסקאות בתחום העסקי דורשות התייחסות שונה לחלוטין מאשר דירות מגורים שכן המטרה היא עסקית וכלכלית טהורה. כאשר אנו מלווים עסקה של נדל"ן מסחרי הכוללת רכישה או שכירות של משרדים או חנויות או מרכזים לוגיסטיים אנו בוחנים פרמטרים נוספים מעבר לבעלות. הבדיקות כוללות היבטים של רישוי עסקים והתאמת הנכס לשימוש המיועד ושיעור התשואה הצפוי למשקיע. חוזי שכירות או מכר בתחום זה מורכבים יותר וכוללים מנגנוני הצמדה וניהול דמי ניהול וערבויות עסקיות שנועדו להגן על ההשקעה ועל תזרים המזומנים של העסק לטווח הארוך.
תחום זה תפס תאוצה משמעותית בשנים האחרונות והוא עוסק בחיזוק מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש. עסקאות של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי הן עסקאות מורכבות משפטית המערבות מספר רב של דיירים בעלי אינטרסים שונים מול יזם ורשויות התכנון. בייצוג דיירים התפקיד שלנו הוא להבטיח את התמורות שיקבלו בעלי הדירות כמו תוספת מטרים ומרפסת שמש וכן לוודא כי קיימות ערבויות חזקות שיגנו עליהם במהלך תקופת הבנייה או הפינוי עד לקבלת הדירה החדשה. זהו הליך ארוך טווח המחייב סבלנות ויכולת משפטית לגשר על פערים ולהבטיח את סיום הפרויקט.
שיקולי המס הם חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן ולעיתים הם אלו שיכריעו האם העסקה כדאית כלכלית. תחום מיסוי מקרקעין כולל בתוכו את מס הרכישה המוטל על הקונה ואת מס השבח המוטל על המוכר בגין הרווח שנוצר ממכירת הנכס. החוק הישראלי מעניק פטורים והקלות שונים כגון פטור לדירה יחידה מזכה או חישוב מס לינארי מוטב אך ניצול הזכויות דורש תכנון מס מקדים ומדויק.
במקרים מסוימים מקור המימון לרכישת נכס ותשלום המיסים מגיע מכספי פיצויים שהתקבלו בעקבות תביעת נזקי גוף גדולה והנכס הנרכש נועד להבטיח את עתידו הכלכלי של הנפגע ולכן תכנון המס מקבל משנה תוקף.
משרדנו מתמחה בתחום הרשלנות הרפואית, מקרקעין, נזקי הגוף, תאונות דרכים ומיצוי זכויות במוסד לביטוח לאומי, וכן, עריכת צוואות וייפויי כוח מתמשכים.
משרדנו מתמחה בליטיגציה בבתי המשפט, גישורים ובוועדות במוסד לביטוח לאומי, כמו כן, לצוות משרדנו ניסיון רב בתחום הרשלנות הרפואית ונזקי הגוף ומלווה את לקוחותיו באופן צמוד, מקצועי ואדיב עד לקבלת הפיצוי המיוחל.
למשרדנו ניסיון עשיר בתביעות מקרקעין ובעסקאות נדל"ן, הן הפשוטות והן המורכבות, משרדנו מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות מכר וכן, מייצג את הרוכשים בפני קבלנים ויזמים. צוות משרדנו צועד יד ביד עם הלקוחות ומלווה אותם לאורך כל העסקה עד לקבלת החזקה בנכס ורישום זכיותיהם בו.
שחר, בן סהל ושות' – משרד עורכי דין חרט על דגלו את היחס האישי והליווי הצמוד של ציבור לקוחותיו וזאת תוך שימת דגש על מקצועיות ויישום הידע הרב שצבר ורכש צוות המשרד במהלך השנים.
סיומה המוצלח של עסקת מקרקעין אינו בחתימת החוזה וגם לא במסירת המפתח אלא רק עם רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. לצערנו אנו נתקלים במקרים שבהם עסקאות הסתיימו כספית אך הרישום לא הושלם במשך שנים עקב הזנחה ומשאיר את הרוכש חשוף. הליך הרישום כולל המצאת אישורים רבים לרבות אישורי מיסים ואישור עירייה. משרד עורכי דין שחר, בן סהל ושות' מקפיד על יצירת מנגנון נאמנות בטוח לכספים במסגרת החוזה כך שחלק מכספי התמורה מוחזקים בנאמנות אצלנו עד להמצאת כל האישורים הדרושים. כך אנו דואגים שהכסף שלכם יהיה מוגן ושזכויותיכם ירשמו במלואן.
עולם הנדל"ן הוא רחב ומגוון וכל סוג עסקה דורש את הידע המקצועי המתאים לו והבנה מעמיקה בחקיקה המשתנה. במסגרת ניסיוננו רב השנים בתחום המקרקעין אנו מסוגלים להעניק לך את מעטפת ההגנה הטובה ביותר ואת הביטחון שהעסקה תבוצע על הצד הטוב ביותר בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או בעסקת קומבינציה מורכבת. אנו מזמינים אתכם לא לקחת סיכונים מיותרים עם הנכסים החשובים ביותר שלכם.
צרו איתנו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ובדיקה ראשונית של העסקה ונשמח לעמוד לשירותכם.
כדי לעשות סדר ולפזר את אי-הוודאות, אספנו עבורכם את השאלות המרכזיות שמעסיקות את לקוחותינו.
המידע שלפניכם נועד להעניק לכם בהירות, ידע וביטחון כבר בשלב הראשון של הדרך.
כן בהחלט. עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ולא אתכם. הוא אינו דואג לאינטרסים שלכם בחוזה. ליווי משפטי מטעמכם הכרחי כדי לאזן את החוזה ולהגן על כספכם.
בנדל"ן מסחרי אין פטור ממס שבח כפי שיש לעיתים בדירת מגורים יחידה ומס הרכישה הוא קבוע וגבוה יותר מהמדרגה הראשונה של דירה יחידה. כמו כן יש להתחשב בהיבטי מע"מ.
אם המוכר ידע על הליקוי והסתיר אותו זוהי הפרת חוזה המאפשרת תביעת פיצויים בגין הנזק. אם הליקוי היה נסתר ולא ידוע ייתכן שאין עילה ולכן הבדיקה המקדימה חשובה.
דייר יכול לסרב אך אם רוב הדיירים מסכימים (הרוב הנדרש משתנה לפי סוג הפרויקט) ניתן לתבוע אותו בגין "דייר סרבן" ולחייבו בפיצוי נזיקי ולעיתים אף לכפות את העסקה.
הערת אזהרה היא הכלי המרכזי למניעת "תאונות משפטיות". היא מודיעה לכולם שנעשתה עסקה בנכס ומונעת מהבעלים למכור את הנכס לאדם נוסף או לרשום עליו שעבודים סותרים.
