דיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן

חשיבות הבדיקות המקדימות בעסקאות נדל"ן

השלב הראשון והמהותי ביותר בכל עסקת מקרקעין הוא ביצוע בדיקות מקדימות יסודיות בטרם חתימה על מסמך מחייב כלשהו. רכישת נכס היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו ולכן אין להקל ראש בבדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס. הבדיקה הראשונית כוללת הוצאת נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין כדי לוודא את זהות הבעלים ולבדוק אם קיימים עיקולים או שעבודים או הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים.

בנוסף לבדיקה הקניינית ישנה חשיבות מכרעת לבדיקה התכנונית ברשות המקומית כדי לוודא שאין חריגות בניה.

בדיקה זו רלוונטית במיוחד כאשר הנכס נמכר במסגרת מימוש צוואות וירושות שאז ייתכן שהיורשים עצמם אינם מודעים לשינויים שבוצעו בנכס על ידי המנוח במהלך השנים.

רכישת דירה מקבלן והגנות החוק

תהליך של רכישת דירה מקבלן שונה באופן מהותי מרכישת דירה מאדם פרטי ומחייב התייחסות למערכת חוקים ייעודית ובראשה חוק המכר (דירות). בעסקה מסוג זה הרוכש קונה זכות לדירה שטרם נבנתה ולכן הסיכון העיקרי הוא כספי. עורך הדין המייצג את הרוכש חייב לוודא כי הקבלן מספק בטוחות הולמות לכספים המשולמים כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על פי חוק המכר.

חוזה המכר מול הקבלן הוא לרוב חוזה אחיד ומורכב הכולל סעיפים רבים המגנים על הקבלן באופן חד צדדי. תפקידנו הוא לנהל משא ומתן עיקש על סעיפים אלו ולבצע שינויים שיבטיחו את זכויות הרוכש כגון קביעת מועד מסירה ברור ופיצוי מוסכם במקרה של איחור.

רכישת דירה יד שנייה בבטחה

לעומת עסקאות קבלן בעסקה של רכישת דירה יד שנייה הדגש הוא על מצב הנכס כפי שהוא (AS IS) ועל מנגנון התשלומים המבטיח את סילוק המשכנתא של המוכר והעברת הבעלות בטאבו במקביל להעברת התמורה. אחד הסיכונים המרכזיים בעסקאות אלו הוא רישום לקוי או חובות הרובצים על הנכס שאינם גלויים לעין מידית. כמו כן לעיתים עסקאות אלו מערבות צדדים מבוגרים או אנשים עם מוגבלויות ובמקרים אלו יש לוודא כי קיימת יכולת משפטית לחתימה.

אם אחד הצדדים אינו כשיר משפטית ייתכן שיהיה צורך להפעיל עריכת ייפוי כח מתמשך שנחתם מבעוד מועד כדי לאפשר לאדם אחר לחתום בשמם ולנהל את העסקה בצורה חוקית ומסודרת.

נדל"ן מסחרי ומניב

עסקאות בתחום העסקי דורשות התייחסות שונה לחלוטין מאשר דירות מגורים שכן המטרה היא עסקית וכלכלית טהורה. כאשר אנו מלווים עסקה של נדל"ן מסחרי הכוללת רכישה או שכירות של משרדים או חנויות או מרכזים לוגיסטיים אנו בוחנים פרמטרים נוספים מעבר לבעלות. הבדיקות כוללות היבטים של רישוי עסקים והתאמת הנכס לשימוש המיועד ושיעור התשואה הצפוי למשקיע. חוזי שכירות או מכר בתחום זה מורכבים יותר וכוללים מנגנוני הצמדה וניהול דמי ניהול וערבויות עסקיות שנועדו להגן על ההשקעה ועל תזרים המזומנים של העסק לטווח הארוך.

התחדשות עירונית וזכויות דיירים

תחום זה תפס תאוצה משמעותית בשנים האחרונות והוא עוסק בחיזוק מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש. עסקאות של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי הן עסקאות מורכבות משפטית המערבות מספר רב של דיירים בעלי אינטרסים שונים מול יזם ורשויות התכנון. בייצוג דיירים התפקיד שלנו הוא להבטיח את התמורות שיקבלו בעלי הדירות כמו תוספת מטרים ומרפסת שמש וכן לוודא כי קיימות ערבויות חזקות שיגנו עליהם במהלך תקופת הבנייה או הפינוי עד לקבלת הדירה החדשה. זהו הליך ארוך טווח המחייב סבלנות ויכולת משפטית לגשר על פערים ולהבטיח את סיום הפרויקט.

מיסוי מקרקעין ותכנון פיננסי

שיקולי המס הם חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן ולעיתים הם אלו שיכריעו האם העסקה כדאית כלכלית. תחום מיסוי מקרקעין כולל בתוכו את מס הרכישה המוטל על הקונה ואת מס השבח המוטל על המוכר בגין הרווח שנוצר ממכירת הנכס. החוק הישראלי מעניק פטורים והקלות שונים כגון פטור לדירה יחידה מזכה או חישוב מס לינארי מוטב אך ניצול הזכויות דורש תכנון מס מקדים ומדויק.

במקרים מסוימים מקור המימון לרכישת נכס ותשלום המיסים מגיע מכספי פיצויים שהתקבלו בעקבות תביעת נזקי גוף גדולה והנכס הנרכש נועד להבטיח את עתידו הכלכלי של הנפגע ולכן תכנון המס מקבל משנה תוקף.